日本丨护照、在日本买房和国内买房，有哪些区别？环旅办理
2023-08-08 14:58 zg
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日本丨护照、在日本买房和国内买房，有哪些区别？环旅办理
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在日本买房和国内买房，有哪些区别？
近年来，日本逐渐成为中国人投资房产最心仪的国家。综合数据来看，赴日买房已经成为了当下一种流行趋势，选择投资日本房产的也越来越多。
国人曾有三次日本买房潮
第一次在2014年初，当时日本要将消费税从5%上调8%的前几个月，部分中国投资者单纯抱着误以为消费税涨，房价必然涨的投资逻辑，开始踏入日本房地产领域。
第二次是2015-2016年，这一年日元兑人民币汇率首次破5，大量中国投资者开始利用日元贬值带来的差价买房，真正开启中国人到日本买房的投资高峰，估计当年至少有3亿美元的中国私人资本流入日本房地产。
第三次就在2022年，受加息影响，100日元兑人民币跌到最低位4.77，不少中国买家进场，也是日本房地产的黄金期，到现在这波购房潮，仍在继续。
为什么，越来越多的中国投资者选择到日本买房？
1.门槛低，单笔投资小无压力，永久产权；
2.对外国人无限制政策，如果全款买房，只需要身份证和委任状，如果投资买楼，外国人也可以贷款；
3.租售比高，能带来稳定现金流，跑赢国内普遍理财产品的收益；
4.资产保值、安全，日本的政治、经济环境较为稳定；
5.持有不同的货币资产，对冲风险；
6.与中国距离近，亲自或远程把关、管理都比较方便；
7.日本核心区域地段房产，正在稳定升值；
在日本买房和在国内买房的区别
1. 无需公摊
日本楼房面积是计算使用面积，没有公摊面积的说法。
在中国，你觉得30~40平方米的房子住起来毫无幸福感可言，那是因为中国人默认把公摊面积计算在内。
而在日本，你花钱买多少平米的房子，实际面积就有多大，实际面积只会多不会少。
2. 阳台白送
在中国，阳台是包含在房子里的，这意味着阳台有多大，你就要花相应的钱购买。不过在使用权方面，在中国对阳台有完全的支配权，属于自己的私人空间，封窗、晒衣服、种花种草都是可以。
但在日本，阳台属于公共场所，是不可以随意使用的，洗衣机也不可以放。
3. 没有毛胚房
国内大多数房子都是毛坯房，我们买来后可以按照自己的喜好来装修，自主性更强，不需要因为不喜欢装修风格而纠结。
当然，现在大部分开发的房产基本都是精装修，但是装修的规格却因楼盘而异。
而在日本，大多数房子都是精装修，日本对于精装修的标准是墙体、地板、厨房、卫生间、洗浴间、空调，以及除吊灯以外的所有灯具全部安装完毕。
这就意味着如果你在日本买一套房，大多数情况下只要置办一些家具就可以拎包入住。
4. 永久产权
绝大多数的日本房产，无论是楼房，一户建还是公寓，只要购买了产权都是永远的，理论上这套房可以代代相传，前提是每年支付固定的土地看建筑物的资产税。
5. 投资回报率
国内楼市主要看重房产涨价的增值收益，而日本楼市更看重稳定的租金收益。
由于国内房价较高，租金回报率往往不到2%，而且由于持有成本较低，大家购买后并不在意空房或出租。
日本的投资房更看重租金回报率，月租金收益不仅仅要覆盖贷款月额，还应该除去所有持有成本后仍有正收益，一般租金回报率达到4.5%以上才是比较值得的投资项目。
在日本拥有房产的优势
1. 投资的灵活性
在日本，土地和站在上面的物体(或位于地面以下的物体)被视为不同的实体。你可以购买土地或建筑物。你可以同时购买。你可以购买土地并在那里建造新的东西，然后再将这一财产一起或单独出售。然而，土地和其他财产的价值也以不同的方式变化。然而，这让日本的房产投资有了很大的灵活性。如果计算正确并明智地使用，这些价格波动可能会使你受益。
2. 税收
近年来，日本一直在审查其法规，以吸引更多的人参与房产投资。例如，滑雪胜地的房产有退税。此外，最近对继承和赠与税的修订，由于缩短了回溯期等，为外国人在日本投资住宅和土地提供了激励。
3. 低抵押贷款利率
当涉及到抵押贷款时，日本的利率相当低。在许多情况下，支付抵押贷款的费用将比正常的月租金要低。因此，投资一个更大的公寓最终可能会使你的花费与租一个更小的公寓相同。
同时，大城市的空置风险非常低，或者说根本不存在。随着越来越多的人迁入城市和游客数量的增加，在大都市地区出租你的房产总是一个安全的选择，因为总是有人在寻找住所。一定要选择一个好的房地产经纪人，他可以帮助你确定最佳选择。
日本经济泡沫破灭后，房价就进入了十分理性的租售比状态，市场比较稳定，租售比纯利润为6%-7%左右，如果是贷款买房，日本银行给出的贷款利率在0.9%左右，可以看出这中间有很大的获益机会，所以日本房产更加适合长期投资。
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